Verzoek Planschadevergoeding

Tegemoetkoming in schade

Stel, er komt nieuwbouw in uw buurt. U krijgt een rij huizen tegenover u of een rustig kantoorgebouw wordt omgebouwd tot een drukke woonflat. Er komt een nieuwe verkeersweg of uw buurman heeft een bouwvergunning om zijn huis uit te breiden.

Volgens het bestemmingsplan kon dat allemaal niet, maar de gemeente heeft een nieuw bestemmingsplan gemaakt, waarin dit nu wel mogelijk is of een bouwvergunning verleend met een ontheffing van het bestaande bestemmingsplan.

Wat u kunt doen als u vindt dat uw woning door deze veranderingen minder waard is geworden leggen we hier uit.

Planschade

Dit moet dan schade zijn in de vorm van inkomensderving of waardevermindering van een onroerende zaak. Schade die bestaat uit een tijdelijke verstoring van het woongenot, bij voorbeeld van overlast tijdens de bouw of schade als gevolg van het feitelijk bouwen, komt niet voor vergoeding in aanmerking.

De procedure voor de tegemoetkoming in schade kan pas beginnen zodra de verandering definitief vaststaat, niet eerder. Om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming is het overigens niet vereist dat u bezwaar aantekent tegen de betreffende verandering.

De bestemmingsplannen kunt u inzien bij de dienst Ruimtelijke Ordening en Economische Zaken aan het Gedempte Zuiderdiep 98. U kunt de bestemmingsplannen ook digitaal vinden op http://bestemmingsplannen.groningen.nl/overzicht-bestemmingsplannen

Omdat de wereld verandert zal een bestemmingsplan niet eeuwig hetzelfde blijven. Er moet immers wel eens een nieuwe weg komen. Of de milieunormen veranderen. Of in de wijkvernieuwing maakt een oud sportveld plaats voor seniorenwoningen. Voor het veranderen van een bestemmingsplan geldt een uitgebreide procedure met inspraakmogelijkheden.

Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar datgene dat op grond van de bestemmingsplannen maximaal kan worden gerealiseerd, ongeacht of dit ook daadwerkelijk is gebeurd.

Een voorbeeld. Achter uw huis geniet u van een vrij uitzicht. Volgens het oude bestemmingsplan hadden daar eengezinswoningen gebouwd mogen worden, ook al zijn deze niet daadwerkelijk gebouwd. Volgens het nieuwe bestemmingsplan mag daar nu een appartementencomplex van zes hoog worden gebouwd. U komt dan alleen in aanmerking voor een vergoeding van het verschil in nadeel door de bouwmogelijkheid van de eengezinswoningen en die van het appartementencomplex van zes hoog. En dus niet vanwege het verdwijnen van uw vrije uitzicht.

Er dient gekeken te worden naar het verschil tussen de maximale bebouwingsmogelijkheden onder het oude plan en die van het nieuwe plan. Uitgangspunt voor de waardebepaling is wat een redelijk handelend kandidaat-koper zou hebben geboden voor de woning vlak voor en vlak na de planologische verandering. Dus niet wat U persoonlijk daar voor over zou hebben.

Het normale maatschappelijke risico

Dit forfait heeft het karakter van een wettelijk minimum. Bedraagt de schade minder dan de 2% dan kan een aanvraag om die reden afgewezen worden. Deze forfaitaire 2% regeling geldt niet bij directe planschade. Directe planschade heeft betrekking op schade die u lijdt doordat de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden op uw eigen perceel worden beperkt, bijvoorbeeld als een perceel met voorheen een gemengde bestemming woon/winkel onder het nieuwe bestemmingsplan uitsluitend een woonbestemming heeft gekregen.

Indirecte planschade heeft betrekking op schade die een eigenaar van een perceel lijdt doordat een bestemmingsplan ongunstige waardedrukkende ontwikkelingen in de naaste omgeving mogelijk maakt.

Om voor een tegemoetkoming in schade in aanmerking te komen moet u eigenaar zijn van de onroerende zaak op het moment waarop het schadeveroorzakende besluit wordt genomen. Liefst ook al een tijdje eerder, want de gemeente is niet verplicht tot een tegemoetkoming in schade wanneer u op het moment dat u eigenaar werd wist (of kon weten) dat een ontwikkeling een nadelige verandering zou kunnen meebrengen.

Als u ten tijde van de koop van uw woning bijvoorbeeld wist dat er een nieuwe hoge flat tegenover uw woning gebouwd zou worden dan is er sprake van voorzienbaarheid van de schade. U krijgt dan geen tegemoetkoming in schade.

U wordt door de commissie uitgenodigd voor een hoorzitting om uw verzoek mondeling toe te lichten. Als hieruit blijkt dat u in aanmerking zou kunnen komen voor een tegemoetkoming in schade, komt een van de commissieleden (een beëdigd taxateur) bij u thuis kijken om de schade vast te stellen. Hiervoor maakt hij een afspraak. Vervolgens stelt de commissie een conceptadvies op. Over het conceptadvies en het voorlopig verslag van de hoorzitting, met berekening van de schade, kunt u uw mening geven. Na uw reactie stelt de commissie een definitief advies op, dat naar burgemeester en wethouders wordt verzonden. Zij nemen uiteindelijk een besluit op uw aanvraag.

Bij toekenning van een tegemoetkoming in schade ontvangt u ook de daarover berekende wettelijke rente vanaf het moment dat de schade is ontstaan. Dat is het moment waarop het verzoek tot planschade is ingediend. In het algemeen duurt de behandeling van uw aanvraag (vanaf het moment van indienen tot en met het besluit van de gemeente) ongeveer een half jaar.

Deze tekst is een vereenvoudigde weergave van de wettelijke regeling tegemoetkoming in schade. Aan deze tekst kunt u geen rechten ontlenen, wel aan de wettelijke regelingen als zodanig. © Gemeente Groningen 2009

U dient een schriftelijk verzoek om planschadevergoeding in te dienen. Vermeldt u in dit verzoek graag de lokatie waar het om gaat, zo mogelijk het nieuwe bestemmingsplan of de vrijstelling op grond waarvan u schade stelt te lijden, en het bedrag dat u eist.